De Bouwmaatschappij De Noorderkempen cvba is eigenaar van het voormalige klooster St. Agnetendal in Arendonk, tezamen met het gemeentebestuur (kapel) en de Zusters Franciscanessen van Sint Jozefsdal (basisschool St. Clara). Op dit terrein werden in 2016/2017 reeds 4 nieuwe sociale woningen gebouwd, werd op 6 augustus 2020 de omgevingsvergunning nr. OV/OP/2020/41 voor het slopen van 3 aanbouwen, restaureren en ombouwen van het voormalig kloostercomplex, bakhuis en bijgebouw tot 26 sociale huurwoningen, renovatie van de schuur tot gemeenschapsruimte en fietsenberging verleend en werd op 18 juni 2020 de omgevingsvergunning nr. OV/OP/2020/45 voor het slopen van een aanbouw en restaureren en herbestemmen van de kapel van het voormalig kloostercomplex St. Agnetendal tot polyvalente ruimte verleend.
Heden heeft de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend voor de omgevingsaanleg bij de in totaliteit 30 sociale wooneenheden.
De aanvraag voorziet in de aanleg van 17 parkeerplaatsen ten dienst van de 30 sociale wooneenheden. De wooneenheden in het voormalige kloostergebouwen worden opgevat als cohousingproject. De bewoners van deze leefgemeenschap zullen gezamenlijk kunnen gebruik maken van een deelauto die op deze parking wordt geparkeerd en die door het project wordt voorzien. De parking en de verschillende wandelpaden worden uitgevoerd in een gebonden grindverharding Het project voorziet ook in ondergrondse afvalcontainers langsheen Zevenster.
De oorspronkelijke tuinstructuur van de kloostertuin is in grote lijnen nog goed herkenbaar gebleven, maar de kenmerkende elementen grotendeels verdwenen zijn. Hierdoor dringt een herinrichting zich op waarin ook de nieuwe rol van de kloostertuin (publieke stadstuin) tot uiting kan komen. De kloosterorigine is voelbaar door integratie van de kloostermuur, het centraal assenkruis, de Lourdesgrot en een hersteld zicht op de centrale kapel. De verschillende buitenruimtes rond het klooster worden publiek toegankelijk gemaakt. Om de toekomstige bewoners toch een bepaalde vorm van privacy te geven worden verschillende belevingszones gecreëerd. Een grootschalige centrale openbare boomgaard wordt goed ontsloten en nodigt sport, spel en ontspanning uit. De zones rond de woningen zijn kleinschaliger, groener en beperkter toegankelijk (smallere paden).
Door het project wordt een oppervlakte van 4 226 m² (zone A), 910 m² (zone B) en 8 m² (zone C) overgedragen en toegevoegd aan het openbaar domein, zoals weergegeven op het rooilijnplan '401D_Arendonk Agnetenklooster_Rooilijnplan 01-04-21' van 1 april 2021.
Bespreking van de bezwaren met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften of opmerkingen ingediend.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg
Het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer) en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer zijn van toepassing op de aanvraag.
De aanvraag met bijgevoegde ontwerpplannen is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer. De voorziene voetpaden hebben een minimale breedte van 1,50 meter, doch meestal een breedte van 2,50 meter of meer. Het terrein is over het algemeen vlak, waardoor er geen hellingbanen voorzien worden. Enkel tussen de openbare weg en het voetpad aan ingang van het hoofdgebouw is een hoogteverschil van ca. 30 cm over een afstand van ca. 20 meter, waardoor een hellingbaan ontstaat van ca. 1,5%, wat beter is dan de maximale hellingsgraad van 6,25% van art. 5, 3° van de verordening voetgangersverkeer.
Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van art. 3 van het decreet gemeentewegen. De aanvraag draagt immers bij aan de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau en herwaardeert en beschermt het fijnmazig netwerk van trage wegen op functioneel en recreatief vlak. Het project vormt de eerste stap in een toekomstige voet- en fietsverbinding tussen Gouwberg en Zevenster en door de inrichting van de voormalige kloostertuin als een autovrije publieke tuin.
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van art. 4 van het decreet gemeentewegen. De aanvraag dient het algemeen belang: ze creëert een nieuwe trage verbinding, wordt aangelegd in functie van de realisatie van 30 sociale wooneenheden en vergroot de oppervlakte aan publiek toegankelijk groen in de kern van Arendonk. De aanvraag wijzigt ontsluiting van de aangrenzende percelen in de eerste fase niet. Inn een latere fase zal de trage weg naar Gouwberg de ontsluiting van de aanliggende percelen wijzigen door het verder trekken van deze trage weg via de poort aan de bestaande schuur, ten noorden langs de kloostermuur en verder over het westelijk gelegen woonuitbreidingsgebied naar Gouwberg. Hieromtrent is overlegd met het St. Claracollege en het provinciebestuur (dienst Ruimtelijke Planning) en bestaat consensus. De aanvraag heeft geen gemeentegrensoverschrijdend perspectief en houdt rekening met de actuele functie van Zevenster als lokale weg en behoudt deze.
Artikel 28, §1 van het decreet gemeentewegen voorziet dat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg aanleiding kan geven tot een waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden waarop de gemeenteweg gesitueerd is. Art. 28, §4 bepaalt dat de aanleiding tot waardevermindering of -vermeerdering geen afbreuk aan de mogelijkheid voor vergunningverlenende overheden tot het opleggen van de last tot gratis overdracht van in een vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen en aanhorigheden en van de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd, vermeld in artikel 75, derde lid, van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. In dit geval is het zelfs een expliciete voorwaarde van de VMSW dat de gronden en de bijhorende infrastructuur worden overgedragen naar het openbaar domein, zodat de bouwmaatschappij kan genieten van 100% subsidiëring van de omgevingsaanleg. In die zin wordt, na realisatie van de omgevingsaanleg, de kloostertuin en parkeerplaatsen overgedragen naar het openbaar domein.
Op 11 augustus 2020 werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen nv pr, Havenlaan 88 bus 94 in Brussel, voor het opbreken van de bestaande verhardingen (809m²), vellen van 69 (fruit)bomen, aanleggen van 17 parkeerplaatsen en heraanleggen van de ommuurde kloostertuin tot publieke ruimte op de percelen gelegen Zevenster zn in Arendonk, kadastraal gekend als afd. 2, sectie D, nrs. 760, 762 B3, 762 H3 en 762 M2.
De aanvraag werd volledig en ontvankelijk verklaard door de gemeentelijke omgevingsambtenaar op 23 december 2020, nadat op 10 september 2020 om bijkomende informatie was verzocht.
De aanvraag werd aan een openbaar onderzoek onderworpen van 6 januari 2021 tot en met 4 februari 2021. Tijdens het openbaar onderzoek werden geen opmerkingen of bezwaarschriften ontvangen.
De gemeenteraad neemt kennis van het resulaat van het openbaar onderzoek omtrent voornoemde omgevingsvergunningsaanvraag nr. OV/OP/2020/112 waaruit blijkt dat geen opmerkingen of bezwaarschriften werden ingediend.
De gemeenteraad keurt de zaak der wegen goed, zoals voorgesteld op het plan 'BA_0_I_N_inplantingsplan OT.pdf' van de omgevingsvergunningsaanvraag nr. OV/OP/2020/112, opgemaakt door Omgeving bv, gelegen Zevenster zn in Arendonk, kadastraal gekend als afd. 2, sectie D, nrs. 760, 762 B3, 762 H3 en 762 M2 betreffende het opbreken van de bestaande verhardingen (809m²), vellen van 69 (fruit)bomen, aanleggen van 17 parkeerplaatsen en heraanleggen van de ommuurde kloostertuin tot publieke ruimte.
Aan de vergunninghouder wordt wordt ten laste gelegd, de uitvoering op zijn kosten van volgende infrastructuurwerken tot volledige uitrusting van de omgevingsaanleg van het sociaal huisvestingsproject van de site klooster Sint Agnetendal, zijnde: wegverhardingen en parkeerplaatsen, regen- en afvalwaterriolering en regenwaterinfiltratie of -buffering, groenaanplantingen, 3 ondergrondse afvalcontainers, openbare verlichting, waterleidings-, gas-, elektriciteits-, t.v.-distributie en alle daarbij horende aanhorigheden.
Na aanleg en voorlopige aanvaarding van de opgelegde infrastructuurwerken tot uitrusting van het project dienen de infrastructuur en de private gronden, begrepen in de nieuwe wegzate, zoals aangeduid op de plannen 'BA_0_I_N_inplantingsplan OT.pdf' en '401D_Arendonk Agnetenklooster_Rooilijnplan 01-04-21' van de omgevingsvergunningsaanvraag nr. OV/OP/2020/112, kosteloos aan de gemeente te worden afgestaan bij authentieke akte.
De infrastructuurwerken tot uitrusting van het project zullen door de zorgen van een ontwerper worden aanbesteed op plan en lastenboek door de gemeenteraad goed te keuren. De aanbesteding is niet vereist voor de aanleg van openbare verlichting, waterleiding-, gas-, elektriciteits-, t.v.-distributie- en telecommunicatienet, indien beroep wordt gedaan op de daartoe bevoegde vergunninghoudende maatschappij of dienst.
De toewijzing van de werken aan de aannemer zal slechts mogelijk zijn na akkoord van het college van burgemeester en schepenen.
De infrastructuurwerken tot uitrusting van het project dienen uitgevoerd te worden onder (mede)toezicht en volgens de aanwijzingen van de gemeente.
De aanvrager moet alle waarborgen die zouden geëist worden door de gemeente of de vergunninghoudende nutsmaatschappijen voor de infrastructuurwerken en voor de aanleg van openbare verlichting, waterleidings-, gas-, elektriciteits-, t.v.-distributie- en telecommunicatienet ten zijne laste te nemen. De waarborg wordt verhoogd met 10% van de aanbestedings- of geraamde bedragen. De waarborg dient gesteld vóór de aanvang van de werken.
De gemeenteraad gelast het college van burgemeester en schepenen om de genoemde artikels 3 en 7 als lasten aan de omgevingsvergunning van onderhavige aanvraag te verbinden.