De aanvraag voorziet in het bouwen van 1 halfopen en 4 vrijstaande meergezinswoningen met 1 handelsruimte, 105 woongelegenheden en ondergrondse kelder (182 parkeerplaatsen, 327 fietsenstallingen, 105 bergingen), bijhorende omgevingsaanleg en exploitatie bronbemaling en transformator (HS-cabine). De ondergrondse parkeergarage is rechtstreeks toegankelijk voor auto's via een helling bij het binnenrijden van de projectzone vanuit de De Maaskens en via een fietsenlift. Het verdere binnengebied is niet toegankelijk voor auto's, doch enkel voor verhuisbewegingen en hulpdiensten (vanuit De Maaskens en Vrijheid) door een wegenis in grindgazon. Het binnengebied wordt verder ingericht met 3 wadi's met aanliggend gazon, wandelpaden in halfverharding en met groenvoorzieningen waaronder bloemrijke graslanden, prairiebeplanting (vnl. op de parkeerkelder), heesters en hoogstammige bomen.
Het projectgebied heeft een totale oppervlakte van 13 828 m². Binnen het project worden 105 woongelegenheden voorzien, waardoor de woondichtheid 75,93 woningen per hectare bedraagt. De gelijkvloerse ruimte gelegen langs Vrijheid wordt, in toepassing van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake afbakening kernwinkelgebied en detailhandel, voorzien als horeca- of handelsruimte. Door het project wordt een oppervlakte van 8 483 m² overgedragen en toegevoegd aan het openbaar domein, zoals weergegeven als 'park publiek domein op volle grond' (5 947 m²) en 'park publiek domein op kelder' (2 536 m²) op het plan 'park publiek domein op kelder' op het plan 'BA_TOTAAL_I_N_08_rooilijnplannen eigendomsoverdracht gelijkvloers groen'. De aanvrager voegde daarvoor een verklaring van kosteloze grondafstand bij de aanvraag, genoemd 'overdracht parkzone'. Bij deze verklaring is een nota gevoegd met een juridische beschrijving van de wijze waarop de parkzone kan overgedragen worden naar het openbaar domein, onder meer onder de vorm van een mede-eigendom. Deze eigendomsvorm is voor een gemeentebestuur niet wenselijk. De parkzone dient als openbaar domein aan de gemeente te worden overgedragen zijnde de grond met aanhorigheden, doch met uitzondering van de ondergrond waarin de ondergrondse parking gelegen is. De aanvrager behoudt zich aldus, voor zoveel als nodig, het recht voor om onder de parkzone (park publiek domein op kelder), privatieve ondergrondse constructies te (laten) bouwen met het oog op afzonderlijke toebedeling en/of vervreemding ervan.
De omgevingsvergunningsaanvraag voorziet in het gedeeltelijk verleggen van voetweg nr. 94, Begijnenhufke, en de aanleg van een nieuwe gemeenteweg, meer specifiek onder de vorm van een autovrij binnengebied voor wandelaars en fietsers (enkel toegankelijk voor verhuisbewegingen en hulpdiensten) met bijhorende groenaanleg en zone voor ondergrondse afvalcontainers. Langs de oostelijke perceelsgrens van het projectgebied wordt de voetweg nr. 94 verlegd om de ligging in overeenstemming te brengen met de feitelijke toestand op het terrein. Volgens de atlas der buurtwegen ligt de voetweg tegen de oostelijke perceelsgrens met de aanpalende percelen Vrijheid 89 en Begijnhof 13 tot en met Begijnhof 23. In de feiten ligt tussen de perceelsgrens en de voetweg nog een bestaande greppel. Deze greppel blijft behouden in het ontwerp en wordt ingeschakeld in het hemelwatersysteem. De bedding van de voetweg verschuift dus slechts minimaal tot naast deze greppel.
Langs de zuidelijke perceelsgrens ligt de voetweg 94 tegen de achterste perceelsgrenzen van de aanpalende percelen Vrijheid 63 tot en met Vrijheid 83. De voetweg wordt enkele meters naar het noorden opgeschoven om deze achterkantsituaties te kunnen afwerken met een groenzone. Daarbij wordt er in het omgevingsontwerp voor gezorgd dat de bestaande tuinpoortjes en een private erfdienstbaarheid bruikbaar blijven.
Bij aanvang van het project werd tussen de aanvrager en het gemeentebestuur overeengekomen om een sociale last aan het project te verbinden van 15% van het aantal woongelegenheden of in dit geval 16 woongelegenheden. Ultrium development bvba koos ervoor deze sociale last niet in natura te realiseren, maar koos voor de storting aan de gemeente van een bijdrage. Het bedrag van deze bijdrage is gebaseerd op het huidig forfaitair maximum bedrag dat de sociale huisvestingsmaatschappijen in Arendonk betalen voor het grondaandeel per woning bij de aankoop van gronden bestemd voor sociale woningbouw. Dit vermenigvuldigd met het aantal sociale woongelegenheden waarvoor de last niet in natura wordt uitgevoerd. Dat geeft i.c. 16 x € 25.000 of € 400 000. De bijdrage zal worden ingezet ten bate van het gemeentelijk sociaal of bescheiden woonaanbod. De aanvrager ondertekende hiervoor een éénzijdige verklaring (BA_Maaskens_sociale last).
Daarnaast is de aanvrager vanuit het grond- en pandendecreet verplicht te voorzien in een bescheiden woonaanbod van minstens 20% van het aantal voorziene woongelegenheden. Dat zijn i.c. 12 woongelegenheden. De aanvrager realiseert dit bescheiden woonaanbod in natura door te voorzien in appartementen die voldoen aan het decretaal bepaalde volume van ten hoogste 240 m³ te verhogen met 50 m³ voor appartementen met drie of meer slaapkamers. De volgende appartementen zijn voorzien als bescheiden woonaanbod: B 0.5, D 0.1, D 0.2, D 0.4, B 1.5, D 1.1, D 1.2, D 1.4, E 1.1, E1.2, B 2.3, C 2.3, D 2.1, D 2.2, D 2.4, E 2.1, E2.2, C 3.1, D 3.1, D 3.2, D 3.3 en hebben een bruto oppervlakte van minimum 66,4 m² en maximum 76,68 m².
De GECORO verleende een gunstig advies omtrent de aanvraag op 23 mei 2019.
Bespreking van de bezwaren met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 7 bezwaarschriften of opmerkingen ingediend. 2 keer zijn 3 bezwaarschriften inhoudelijk sterk gelijklopend of identiek. De bezwaarschriften handelen onder meer over bouwhoogte, bouwdichtheid, mobiliteit, woontypologie, privacy, waardevermindering, schaduw.
De bezwaarschriften of opmerkingen handelen niet over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg, waarvoor de gemeenteraad bevoegd is. De behandeling ervan komt dan ook niet toe aan de gemeenteraad, maar aan het college van burgemeester en schepenen, overeenkomstig artikel 15 §1 van het omgevingsvergunningsdecreet. De gemeenteraad neemt er wel kennis van.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg
Het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer) en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer zijn van toepassing op de aanvraag.
De aanvraag met bijgevoegde ontwerpplannen is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer. De voorziene voetpaden hebben een variabele breedte met een minimum van 1,5 meter. Het terrein is over het algemeen tamelijk vlak met hoogtepunten tussen 26,95 en 27,21 meter TAW. Bij de aanleg worden de gebouwen voorzien van een vloerpas van 27,50 meter TAW en wordt het terrein boven de kelder ligt in ophoging geplaatst. Bij de aanvraag zijn 3 lengteprofielen en terreinprofielen gevoegd. Op het plan BA_totaal_I_N_Landschapsstrategie staan ontworpen hoogtematen vermeld waaruit kan afgeleid worden dat hoogteverschillen tot 25 cm worden opgevangen over een lengte van meer dan 10 meter, waardoor de helling tot ca. 1,92 % bedraagt, wat beter is dan de maximale hellingsgraad van 8,3% volgens art. 5, 2° van de verordening voetgangersverkeer.
Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van art. 3 van het decreet gemeentewegen. De aanvraag draagt immers bij aan de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau en herwaardeert en beschermt het fijnmazig netwerk van trage wegen op functioneel en recreatief vlak. Het project voorziet in een autovrij binnengebied (enkel voor verhuisbewegingen en hulpdiensten) dat doorwaadbaar is voor voetgangers en fietsers. Het project behoudt bestaande trage wegen, waarbij wordt aangesloten op de bestaande aansluitingen langs Vrijheid, De Maaskens en Begijnhof en vult deze aan met nieuwe doorsteken.
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van art. 4 van het decreet gemeentewegen. De aanvraag dient het algemeen belang: een nieuwe openbare wegenis wordt aangelegd in functie van de realisatie van 105 woongelegenheden en een handelsruimte en vergroot de oppervlakte aan publieke ruimte in de kern van Arendonk. De aanvraag wijzigt ontsluiting van de aangrenzende percelen niet of verbetert deze door te voorzien in extra voetgangers- en fietsdoorsteken. De aanvraag heeft geen gemeentegrensoverschrijdend perspectief en houdt rekening met de actuele functie van Vrijheid en De Maaskens als gemeentewegen en behoudt deze.
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van art. 6 van het decreet gemeentewegen en is niet strijdig met het gemeentelijke beleidskader. Art. 89 bepaalt dat bestaande beleidskaders uit gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen of mobiliteitsplannen worden geacht te fungeren als gemeentelijk beleidskader gemeentewegen. Volgens het GRS is de aanvraag gelegen in verblijfsgebied. Het GRS duidt De Maaskens aan als lokale weg type 3 (erftoegangsweg) en Vrijheid als lokale weg type 1 met doortochtinrichting (kaart gewenste verkeers- en vervoersstructuur). Het GRS stelt hieromtrent: "In de verblijfsgebieden zijn de omgevingsfuncties wonen, schoolgaan en winkelen dominant aanwezig. Een kwalitatief ingericht openbaar domein moet er de omgevingsfuncties maximaal ondersteunen en de leefbaarheid verhogen." ... "De erftoegangswegen verlenen toegang tot de aanpalende percelen en takken hiërarchisch aan op de gebiedsontsluitingswegen. De hoofdfunctie van de wegen is verblijven." ... "De lokale wegen type 1 verbinden en of verzamelen op lokaal en interlokaal niveau. Ze verbinden de kernen onderling, met kernen van buurgemeenten, met (klein)stedelijke gebieden of met het hogere wegennet. De centrumstraten Vrijheid/De valken (N139) en de Koeistraat (N118) moeten het verkeer filteren en worden ingericht als doortocht met een vlotte doorstroming voor openbaar vervoer. Door de filter moet de verplaatsingstijd tussen herkomst en bestemming voor auto’s en vrachtwagens toenemen en voor openbaar vervoer afnemen. Het doorgaand auto- en vrachtverkeer zal op die manier haar weg zoeken via de lokale omleiding (Bergen/Schutterstraat/Hokken), het fietsen wordt gestimuleerd en het handelscentrum wordt aantrekkelijker." De bepalingen uit het mobiliteitsplan komen hiermee overeen.
Artikel 28, §1 van het decreet gemeentewegen voorziet dat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg aanleiding kan geven tot een waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden waarop de gemeenteweg gesitueerd is. Art. 28, §4 bepaalt dat de aanleiding tot waardevermindering of -vermeerdering geen afbreuk aan de mogelijkheid voor vergunningverlenende overheden tot het opleggen van de last tot gratis overdracht van in een vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen en aanhorigheden en van de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd, vermeld in artikel 75, derde lid, van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Onderhavig besluit voorziet in de last tot gratis overdracht van de in de vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen en aanhorigheden en van de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd in toepassing van dit artikel 28, §4 van het decreet gemeentewegen.
De uitrusting van de gemeenteweg
Naar aanleiding van de omgevingsvergunningsaanvraag werden Aquafin, Fluvius, Telenet, Proximus, Pidpa en IOK afvalbeheer om advies gevraagd. Minstens voor Telenet en Proximus is netuitbreiding noodzakelijk. Deze netuitbreiding is ten laste van de aanvrager.
In toepassing van art. 27 van het decreet lokaal bestuur verlaat Gunther Hendrickx de vergadering bij de behandeling van onderhavig dagordepunt.
Op 29 oktober 2020 werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend door Ulttrium development bvba, Essensteenweg 113 in Brasschaat, voor het bouwen van 1 halfopen en 4 vrijstaande meergezinswoningen met 1 handelsruimte, 105 woongelegenheden en ondergrondse kelder (182 parkeerplaatsen, 327 fietsenstallingen, 105 bergingen), bijhorende omgevingsaanleg en exploitatie bronbemaling en transformator (HS-cabine) op de percelen gelegen Vrijheid 85-87, De Maaskens 4 en het achter gelegen binnengebied in Arendonk, kadastraal gekend als afd. 2, sectie E, nrs. 139 N, 153 F, 153 G en 638 B.
De aanvraag werd, na aanvulling op 8 en 18 december 2020, volledig en ontvankelijk verklaard door de gemeentelijke omgevingsambtenaar op 3 februari 2021.
De aanvraag werd aan een openbaar onderzoek onderworpen van 11 februari 2021 tot en met 12 maart 2021. Tijdens het openbaar onderzoek werden van 7 bezwaarschriften of opmerkingen ontvangen.
De gemeenteraad neemt kennis van het resultaat van het openbaar onderzoek omtrent voornoemde omgevingsvergunningsaanvraag nr. OV/OP/2020/148 waaruit blijkt dat er 7 bezwaarschriften werden ingediend.
De gemeenteraad keurt de zaak der wegen goed, zoals voorgesteld op de plannen 'BA_TOTAAL_I_N_05_rooilijnplannen eigendomsoverdracht' opgemaakt door D&A architecten en 'BA_totaal_I_N_Landschapsstrategie', opgemaakt door Avant Garden, van de omgevingsvergunningsaanvraag nr. OV/OP/2020/148, gelegen Vrijheid 85-87, De Maaskens 4 en het achter gelegen binnengebied in Arendonk, kadastraal gekend als afd. 2, sectie E, nrs. 139 N, 153 F, 153 G en 638 B, voor het bouwen van 1 halfopen en 4 vrijstaande meergezinswoningen met 1 handelsruimte, 105 woongelegenheden en ondergrondse kelder (182 parkeerplaatsen, 327 fietsenstallingen, 105 bergingen), bijhorende omgevingsaanleg en exploitatie bronbemaling en transformator (HS-cabine).
Aan de vergunninghouder wordt een sociale last opgelegd van 15% van het aantal woongelegenheden, i.c. 16 woongelegenheden, dewelke gerealiseerd moet worden door de storting aan de gemeente van een financiële bijdrage van € 400 000. De bijdrage is uiterlijk betaalbaar bij de eerste voorlopige oplevering van, ofwel de omgevingsaanlegwerken ofwel de privatieve bouwwerken. De bijdrage zal worden ingezet ten bate van het gemeentelijk sociaal of bescheiden woonaanbod.
Aan de vergunninghouder wordt wordt ten laste gelegd, de uitvoering op zijn kosten van volgende infrastructuurwerken tot volledige uitrusting van de omgevingsaanleg van de omgevingsvergunningsaanvraag OV/OP/2020/148, zijnde: wegverhardingen (hulpdiensten), wandel- en fietspaden, regen- en afvalwaterriolering en regenwaterinfiltratie of -buffering, groenaanplantingen, openbare verlichting, waterleidings-, gas-, elektriciteits-, t.v.-distributie, ondergrondse afvalcontainers en alle daarbij horende aanhorigheden.
Na aanleg en voorlopige aanvaarding van de opgelegde infrastructuurwerken tot uitrusting van het project dienen de infrastructuur en de private gronden, doch met uitzondering van de ondergrond waarin de ondergrondse parking gelegen is, begrepen in de nieuwe wegzate ter grootte van 8 483 m², aangeduid als 'park publiek domein op volle grond' en 'park publiek domein op kelder' op het plan 'BA_TOTAAL_I_N_08_rooilijnplannen eigendomsoverdracht gelijkvloers groen' van de omgevingsvergunningsaanvraag nr. OV/OP/2020/148, kosteloos aan de gemeente te worden afgestaan bij authentieke akte.
De infrastructuurwerken tot uitrusting van het project zullen door de zorgen van een ontwerper worden aanbesteed op plan en lastenboek door de gemeenteraad goed te keuren. De aanbesteding is niet vereist voor de aanleg van openbare verlichting, waterleiding-, gas-, elektriciteits-, t.v.-distributie- en telecommunicatienet, indien beroep wordt gedaan op de daartoe bevoegde vergunninghoudende maatschappij of dienst.
De toewijzing van de werken aan de aannemer zal slechts mogelijk zijn na akkoord van het college van burgemeester en schepenen.
De infrastructuurwerken tot uitrusting van het project dienen uitgevoerd te worden onder (mede)toezicht en volgens de aanwijzingen van de gemeente.
De aanvrager moet alle waarborgen die zouden geëist worden door de gemeente of de vergunninghoudende nutsmaatschappijen voor de infrastructuurwerken en voor de aanleg van openbare verlichting, waterleidings-, gas-, elektriciteits-, t.v.-distributie- en telecommunicatienet ten zijne laste te nemen. De waarborg wordt verhoogd met 10% van de aanbestedings- of geraamde bedragen. De waarborg dient gesteld vóór de aanvang van de werken.
De gemeenteraad gelast het college van burgemeester en schepenen om de genoemde artikels 4 t.e.m. 8 als lasten aan de omgevingsvergunning nr. OV/OP/2020/148 te verbinden.