De aanvraag voorziet in het aanleggen van wegenis-, rioleringsinfrastructuur en 5 parkeerplaatsen en bouwen van 21 eengezinswoningen met ondergrondse parkeergarage (32 plaatsen) en 21 tuinhuizen. De ondergrondse parkeergarage is rechtstreeks toegankelijk voor auto's via een helling bij het binnenrijden van de projectzone. Bezoekers kunnen de bezoekersparkeerplaatsen gebruiken aan de ingang van de projectzone. Het verdere binnengebied is enkel voor auto's toegankelijk voor laden en lossen en verhuisbewegingen en hulpdiensten door een wegenis half voorzien in grasbetontegels en half in een betonnen wandel- en fietspad. Het binnengebied wordt verder ingericht met een regenwaterinfiltratiebekken en -gracht en aangeplant met hoogstammige bomen van linde, grauwe els, hemelboom, tulpenboom en Turkse hazelaar.
Het projectgebied heeft een totale oppervlakte van 5 715 m². Binnen het project worden 21 woongelegenheden voorzien, waardoor de woondichtheid 36,75 woningen per hectare bedraagt. Door het project wordt een oppervlakte van 2 667 m² overgedragen en toegevoegd aan het openbaar domein, zoals weergegeven op het rooilijnplan BA_723.ALG_I_N_128_rooilijnenplan van 31 mei 2021. De aanvrager voegde daarvoor een verklaring van kosteloze grondafstand bij de aanvraag, genoemd '723_Arendonk Hokken verklarende nota BA'.
Bij aanvang van het project werd tussen de aanvrager en het gemeentebestuur overeengekomen om een sociale last aan het project te verbinden van 15% van het aantal woongelegenheden of in dit geval 3 woongelegenheden. De aanvrager koos ervoor deze sociale last niet in natura te realiseren, maar koos voor de storting aan de gemeente van een bijdrage. Het bedrag van deze bijdrage is gebaseerd op het huidig forfaitair maximum bedrag dat de sociale huisvestingsmaatschappijen in Arendonk betalen voor het grondaandeel per woning bij de aankoop van gronden bestemd voor sociale woningbouw. Dit vermenigvuldigd met het aantal sociale woongelegenheden waarvoor de last niet in natura wordt uitgevoerd. Dat geeft i.c. 3 x € 25.000 of € 75 000. De bijdrage zal worden ingezet ten bate van het gemeentelijk sociaal of bescheiden woonaanbod. De aanvrager ondertekende hiervoor een éénzijdige verklaring (Arendonk - Hokken sociale last).
Daarnaast is de aanvrager vanuit het grond- en pandendecreet verplicht te voorzien in een bescheiden woonaanbod van minstens 20% van het aantal voorziene woongelegenheden. Dat zijn i.c. 5 woongelegenheden. De aanvrager realiseert dit bescheiden woonaanbod in natura door te voorzien in woningen die voldoen aan het decretaal bepaalde bruto volume van ten hoogste 550 m³. De 12 woningen voldoen aan deze voorwaarde: woningen 2, 6, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 en 21.
De omgevingsraad verleende op 25 februari 2021 een gunstig advies omtrent de aanvraag OV/OP/2020/120. Deze aanvraag is slechts in beperkte mate gewijzigd ten opzichte van de vorige aanvraag, zodat geen hernieuwd advies werd ingewonnen.
Bespreking van de bezwaren met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend. Enkel de bezwaren die betrekking hebben op de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg dienen door de gemeenteraad behandeld te worden. De indiener meldt dat ter hoogte van haar eigendom houten paaltjes werden geslagen, waarvan de inplanting niet overeenstemt met de grenspalen van haar eigendom.
Artikel 78 §1 van het omgevingsvergunningsdecreet stelt dat de omgevingsvergunning een zakelijk karakter heeft. Ze wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. Beslissingen genomen op grond van het omgevingsvergunningsdecreet doen geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden. Het is derhalve niet de taak van de vergunningverlenende overheid om na te gaan of de begunstigde van de vergunning tevens beschikt over de nodige rechten of titels om de vergunning uit te voeren. Bovenvermelde aspecten worden niet beoordeeld tijdens huidige procedure.
De mogelijke discussie met betrekking tot de grensligging tussen het privatieve en gemeenschappelijke eigendom is zuiver burgerrechtelijk van aard. Ook is het perfect mogelijk een omgevingsaanvraag voor bepaalde werken in te dienen zonder de effectieve eigenaar te zijn van het perceel.
De aanvraag, de zaak der wegen, het wegtracé en het rooilijnplan dienen door de gemeenteraad behandelt te worden, zoals voorzien in de aanvraag. Als de aanvrager geen zakelijke rechten heeft op dit perceel, kan hij de aanvraag en in het bijzonder het wegtracé en rooilijnplan niet realiseren en moet hij een gewijzigde aanvraag indienen.
Naar aanleiding van de ingetrokken aanvraag nr. OV/OP/2020/120 werd een bezwaar ingediend dat meldde ter hoogte van perceelsgrens van de aanvraag met perceel 1 A 1205 C4 een zeer oude lindeboom staat, die de indiener niet verloren wil laten gaan. De huidige aanvraag werd hieraan aangepast: het kruiwagenpad werd verlegd, de boom blijft behouden en de wortelzone wordt gevrijwaard van verhardingen.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg
Het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer) en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer zijn van toepassing op de aanvraag.
De aanvraag met bijgevoegde ontwerpplannen is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer. De voorziene voetpaden (zg. kruiwagenpaden) hebben een breedte van 1,50 meter, de centrale weg heeft een breedte van 2,1 meter. Het terrein is over het algemeen vlak, waardoor er geen hellingbanen voor voetgangers voorzien worden.
Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van art. 3 van het decreet gemeentewegen. De aanvraag draagt immers bij aan de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau en herwaardeert en beschermt het fijnmazig netwerk van trage wegen op functioneel en recreatief vlak. Het project voorziet in een kruiwagenpad aan de achterzijde van de tuinen, waar ook de aanpalende eigenaars (Wampenberg, Molenzicht en Hokken) gebruik van kunnen maken. Het project realiseert verder een autovrij binnengebied (enkel voor laden en lossen en verhuisbewegingen), met 5 parkeerplaatsen aan de ingang van de projectzone. Het project kan verder de aanzet vormen in een toekomstige voet- en fietsverbinding tussen Hokken en Wampenberg of Molenzicht, wanneer zich aldaar bij een project de kans aanbiedt tot realisatie van dergelijke verbinding vanaf het huidig te ontwikkelen binnengebied tot één van beide straten.
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van art. 4 van het decreet gemeentewegen. De aanvraag dient het algemeen belang: een nieuwe openbare wegenis wordt aangelegd in functie van de realisatie van 21 eengezinswoningen en vergroot de oppervlakte aan publieke ruimte in de kern van Arendonk. De aanvraag verbetert de ontsluiting van de aangrenzende percelen door te voorzien in een kruiwagenpad langsheen de buitenste perceelsgrenzen. In een latere fase behoort een trage weg tussen het binnengebied en Molenzicht of Wampenberg tot de mogelijkheden. De aanvraag heeft geen gemeentegrensoverschrijdend perspectief en houdt rekening met de actuele functie van Hokken als gewestweg en behoudt deze. Het agentschap Wegen en Verkeer gaf op 24 september 2021 een gunstig advies.
Artikel 28, §1 van het decreet gemeentewegen voorziet dat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg aanleiding kan geven tot een waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden waarop de gemeenteweg gesitueerd is. Art. 28, §4 bepaalt dat de aanleiding tot waardevermindering of -vermeerdering geen afbreuk aan de mogelijkheid voor vergunningverlenende overheden tot het opleggen van de last tot gratis overdracht van in een vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen en aanhorigheden en van de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd, vermeld in artikel 75, derde lid, van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Onderhavig besluit voorziet in de last tot gratis overdracht van de in de vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen en aanhorigheden en van de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd in toepassing van dit artikel 28, §4 van het decreet gemeentewegen.
Op 2 juni 2021 werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend door Vosselaars bouwbedrijf bvba, Augustijnenlaan 29 bus 2020 in Herentals, voor het vellen van 4 bomen, slopen van een woning en bijgebouwen, aanleggen van wegenis-, rioleringsinfrastructuur en 5 parkeerplaatsen en bouwen van 21 eengezinswoningen met ondergrondse parkeergarage (32 plaatsen) en 21 tuinhuizen (12 m²) - gewijzigde aanvraag, op de percelen gelegen in het binnengebied tussen Hokken, Wampenberg en Molenzicht in Arendonk, kadastraal gekend als afd. 1, sectie A, nrs. 1210M2, 1210V, 1210W, 1216T2, 1221E en 1222M.
De aanvraag werd volledig en ontvankelijk verklaard door de gemeentelijke omgevingsambtenaar op 13 augustus 2021, nadat op eerder om bijkomende informatie was verzocht.
De aanvraag werd aan een openbaar onderzoek onderworpen van 19 augustus 2021 tot en met 17 september 2021. Tijdens het openbaar onderzoek werden 1 bezwaarschrift ontvangen.
De gemeenteraad neemt kennis van het resultaat van het openbaar onderzoek omtrent voornoemde omgevingsvergunningsaanvraag nr. OV/OP/2021/103 waaruit blijkt dat er 1 bezwaarschrift werd ingediend.
Aan de vergunninghouder wordt een sociale last opgelegd van 15% van het aantal woongelegenheden, i.c. 3 woongelegenheden, dewelke gerealiseerd moet worden door de storting aan de gemeente van een financiële bijdrage van € 75 000. De bijdrage is uiterlijk betaalbaar bij de eerste voorlopige oplevering van, ofwel de omgevingsaanlegwerken ofwel de privatieve bouwwerken. De bijdrage zal worden ingezet ten bate van het gemeentelijk sociaal of bescheiden woonaanbod.
De gemeenteraad keurt de zaak der wegen goed, zoals voorgesteld op het plan 'BA_723.ALG_I_N_102_Inplantingsplan nieuw' van de omgevingsvergunningsaanvraag nr. OV/OP/2021/103, opgemaakt door architectenbureau Louis Caron bvba, gelegen op de percelen gelegen in het binnengebied tussen Hokken, Wampenberg en Molenzicht in Arendonk, kadastraal gekend als afd. 1, sectie A, nrs. 1210M2, 1210V, 1210W, 1216T2, 1221E en 1222M betreffende het vellen van 4 bomen, slopen van een woning en bijgebouwen, aanleggen van wegenis-, rioleringsinfrastructuur en 5 parkeerplaatsen en bouwen van 21 eengezinswoningen met ondergrondse parkeergarage (32 plaatsen) en 21 tuinhuizen (12 m²) - gewijzigde aanvraag.
Aan de vergunninghouder wordt wordt ten laste gelegd, de uitvoering op zijn kosten van volgende infrastructuurwerken tot volledige uitrusting van de omgevingsaanleg van de omgevingsvergunningsaanvraag OV/OP/2021/103, zijnde: wegverhardingen en parkeerplaatsen, regen- en afvalwaterriolering en regenwaterinfiltratie of -buffering, groenaanplantingen, openbare verlichting, waterleidings-, elektriciteits-, t.v.-distributie en alle daarbij horende aanhorigheden. De volgende infrastructuurwerken worden daarvan expliciet uitgesloten: aardgasnet, onder voorwaarde dat de te bouwen woningen een E-peil hebben van maximaal E20 of zelf voorzien in hun eigen verwarmingsbehoefte door middel van hernieuwbare energiebronnen.
Na aanleg en voorlopige aanvaarding van de opgelegde infrastructuurwerken tot uitrusting van het project dienen de infrastructuur en de private gronden, begrepen in de nieuwe wegzate ter grootte van 2 667 m², zoals aangeduid op het plan 'BA_723.ALG_I_N_128_rooilijnenplan' van de omgevingsvergunningsaanvraag nr. OV/OP/2021/103, kosteloos aan de gemeente te worden afgestaan bij authentieke akte.
De infrastructuurwerken tot uitrusting van het project zullen door de zorgen van een ontwerper worden aanbesteed op plan en lastenboek door de gemeenteraad goed te keuren. De aanbesteding is niet vereist voor de aanleg van openbare verlichting, waterleiding-, (gas-,) elektriciteits-, t.v.-distributie- en telecommunicatienet, indien beroep wordt gedaan op de daartoe bevoegde vergunninghoudende maatschappij of dienst.
De toewijzing van de werken aan de aannemer zal slechts mogelijk zijn na akkoord van het college van burgemeester en schepenen.
De infrastructuurwerken tot uitrusting van het project dienen uitgevoerd te worden onder (mede)toezicht en volgens de aanwijzingen van de gemeente.
De aanvrager moet alle waarborgen die zouden geëist worden door de gemeente of de vergunninghoudende nutsmaatschappijen voor de infrastructuurwerken en voor de aanleg van openbare verlichting, waterleidings-, gas-, elektriciteits-, t.v.-distributie- en telecommunicatienet ten zijne laste te nemen. De waarborg wordt verhoogd met 10% van de aanbestedings- of geraamde bedragen. De waarborg dient gesteld vóór de aanvang van de werken.
De gemeenteraad gelast het college van burgemeester en schepenen om de genoemde artikels 3 tot en met 8 als lasten aan de omgevingsvergunning van onderhavige aanvraag te verbinden.